חמישה תמרורי אזהרה ברכישת דירת יד שניה

המטרה של מאמר זה היא לחסוך לכם, רוכשי דירות יד 2, זמן יקר ומפח נפש בהליך הרכישה. עבור רובנו מדובר בעסקה הגדולה ביותר שנבצע במהלך חיינו ואין חולק שמדובר בתהליך מורכב הגוזל זמן ומשאבים לא מעטים. לכן, וכדי לחסוך לכם זמן וכסף, ריכזתי עבורכם במאמר זה 5 סימנים לדירת יד 2 שאולי עדיף לא לרכוש.

הסימנים המפורטים מטה הם חלופיים ולא חייבים להתקיים במצטבר כדי להוביל למסקנה שאולי עדיף לשחרר את הדירה ולהמשיך את החיפוש אל עבר דירה אחרת. באופן ברור, אם מתקיימים לגבי דירה מסוימת כמה מהסימנים יחד, תתחזק המסקנה שעדיף שלא לרכוש אותה.

סימן מספר 1: הזכויות של המוכר בדירה אינן רשומות והאמצעים להשלמת הרישום אינם בהישג יד

סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 ("החוק"), קובע ש"עסקה במקרקעין טעונה רישום" ואפילו יותר מכך, הסעיף קובע גם ש"העסקה נגמרת ברישום". עוד קובע הסעיף ש"עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה", בלבד.

כלומר, כל עוד עסקת הרכישה של הדירה לא הסתיימה ברישום הזכויות על שמכם, הקונים, מדובר בהתחייבות לעשות עסקה, בלבד. אם אתם תוהים היכן מתבצע אותו "רישום" חשוב, התשובה נמצאת גם היא בחוק כאשר סעיף 1 לחוק קובע ש"רישום" הוא "רישום בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק זה או התקנות על פיו". פנקסי המקרקעין מתנהלים בלשכות רישום המקרקעין ("הטאבו") ברחבי הארץ.

מתוך החוק אנחנו מבינים שהמטרה שלכם בעת רכישת הדירה היא להגיע לגמר העסקה, כלומר – שהזכויות בדירה יירשמו על שמכם במרשם המתאים. הדרך היחידה שבה מטרה זו יכולה להתגשם, היא אם הזכויות בנכס רשומות לכתחילה על שם המוכרים. רק אם הזכויות רשומות על שם המוכרים ונקיות מכל שעבוד או הערה מגבילה (כגון משכנתה, הערת אזהרה או עיקול) ניתן יהיה להעביר את הזכויות בדירה על שמכם.

כאשר הזכויות אינן רשומות על שם המוכרים יש לברר היטב את הסיבה לכך ולהבין האם בידי המוכרים האמצעים להשלים את הרישום על שמם. כך למשל, ייתכן, כי המוכרים הם יורשים אשר טרם נרשמו כבעלי הזכויות בדירה אך הם מצויים בהליך בפני הרשם לענייני ירושה לקבלת צו קיום צוואה על בסיס צוואה הנחזית כתקינה לפיה המוכרים הם היורשים של הנכס. במקרה כזה, קיימים אמצעים לכאורה להשלמת הרישום וניתן, באמצעות מנגנונים חוזיים לבצע עסקה אשר מותנית בהשלמת רישום הירושה על שם המוכרים.

לעומת זאת, ניתן להיתקל במקרה שבו הדירה הנמכרת היא דירה שנבנתה על ידי חברה יזמית אשר נקלעה להליכי פירוק ומשך שנים לא השלימה את רישום הזכויות על שם הרוכשים הראשונים של הדירות בפרויקט או מעולם לא רשמה לטובת בעלי הזכויות בפרויקט אפילו הערת אזהרה. מקרה כזה, שבו השלמת הרישום בדירה על שם המוכרים מתעכבת כבר שנים רבות והפתרון אינו נראה באופק או כרוך בניהול הליכים משפטיים ארוכים ויקרים, הוא סימן מובהק לכך שברוב המקרים מוטב שלא לרכוש את הדירה.

סימן מספר 2: על הדירה רשומים שעבודים או עיקולים, מעבר למשכנתה של המוכרים

התייחסנו למעלה לחשיבות רישום הזכויות בדירה על שמכם כנקודת הסיום בעסקת הרכישה והסדרת המעמד החוקי שלכם כבעלי הזכויות בדירה. מלבד הצורך שהזכויות בדירה יהיו רשומות על שם המוכרים, הנכס חייב להיות נקי מכל שעבוד או הערה לטובת צד שלישי (שאיננו אתם) בעת הגשת הבקשה להעברת הזכויות בדירה על שמכם.

כך למשל, אם רשומה על הדירה הערה לטובת רשות המיסים בגין חוב של המוכרים לרשויות המס או אם רשום עיקול לטובת נושה של המוכרים, לא תוכלו לבצע העברת זכויות בדירה על שמכם עד שההערות הללו יימחקו.

פעמים רבות ניתן להתמודד עם מחיקת והסרת הערות או שעבודים הרשומים על הנכס במסגרת עסקת הרכישה. הצדדים יכולים לקבוע, שמתוך כספי התמורה ישולמו החובות או ההלוואות בגינן נרשמו ההערות והשעבודים על זכויות המוכרים בנכס. מנגנון זה נפוץ במיוחד בכל הנוגע להסרת ולמחיקת משכנתה של המוכרים הרשומה על הנכס. אבל, אם מדובר במספר הערות או שעבודים, או אם הסכומים בגינן נרשמו ההערות גבוהים במיוחד, או אם ההערות רשומות על שם צד ג' שאיננו ביחסים טובים עם המוכרים (כגון בן או בת זוג לשעבר של המוכר/ת) – יכול להיות שעדיף שלא לקנות את הדירה.

סימן מספר 3: הייעוד ו/או השימוש המותר בנכס איננו למגורים

מלבד המצב הרישומי של הנכס, ישנו היבט נוסף משמעותי מאוד הנוגע למצבו של הנכס והוא ההיבט התכנוני. הדירה אשר מתכננים לרכוש חייבת להיות בנויה לפי היתר בניה שניתן כדין ויותר מכך – הייעוד והשימוש בה חייב להיות תואם גם לתב"ע החלה על החלקה וגם לשימושים ולייעוד הקבוע בהיתר הבניה.

בטרם רכישת דירת יד 2 יש לבדוק היטב את תיק הבניין של הנכס ולאתר בו את היתר הבניה של הנכס. בכדי שיהא בעל תוקף מחייב, ההיתר חייב להיות חתום על ידי יו"ר הועדה המקומית לתכנון ולבניה של הרשות הרלבנטית. היתר הבניה כולל את ההיתר המילולי (המתאר במילים את הבניה והשימושים המותרים בנכס) וכן את התכנית של ההיתר (תשריט אדריכלי ובו סימונים המגדירים את סוגי השימושים והמבנה של הנכס). חשוב לוודא, שההיתר קובע את הנכס כדירת מגורים וכי הדירה מסומנת בהתאם בתשריט ההיתר.

במקביל, יש לבדוק את התב"ע("תכנית בניין עיר") החלה על הנכס, היא התכנית שאושרה על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה ואשר בה מפורטים סוגי השימושים המותרים בנכס הבנוי על החלקה ולוודא, שהתב"ע קובעת שימוש לצרכי מגורים בנכס המדובר. כך למשל, השימושים יכולים להיות – מגורים, מסחר, תעשייה, מוסד חינוכי, ועוד.

אם גיליתם שהנכס איננו מיועד למגורים ו/או אינו תואם את הוראות התב"ע מבחינת שימושים מותרים, מדובר בסימן שאלה משמעותי ביותר, ויכול להיות שתעדיפו שלא לרכוש את הנכס. בקצרה יצוין, שכדי להוציא היתר ל"שימוש חורג" או היתר חדש אשר ישנה את ייעוד הנכס, יהא צורך בהגשת בקשה להיתר – הליך שאורך זמן רב יחסית ובצדו עשויים לחול תשלומים בלתי מבוטלים בגין היטל השבחה, אגרות והיטלים לרשות המקומית.

סימן מספר 4: מחזיק בדירה דייר מוגן

אם אתם מחפשים דירת יד 2 לרכישה לצרכי מגורים ואתם מעוניינים להיכנס לדירה במועד מוגדר וידוע מראש מומלץ מאוד להימנע מרכישת דירה שמחזיק בה "דייר מוגן". דייר מוגן, הוא כל דייר שחוק הגנת הדייר, תשל"ב – 1972, חל עליו.

בין היתר, דייר מוגן הוא דייר ששילם "דמי מפתח" עבור הדירה או דייר שנכנס לנכס לפני שנת 1940 ולא שילם דמי מפתח, או דייר שהייתה בידיו הזכות להחזיק בדירה עד ליום 20.08.1968 ולא נאמר במפורש בחוזה השכירות עליו חתם הדייר שהחוק אינו חל עליו.

את הדייר המוגן לא קל לפנות מהדירה. ניתן לפנות את הדייר המוגן רק בהתקיים תנאים מסוימים הקבועים בחוק או במקרה של פינוי בהסכמה וחתימה על הסכם לפינוי עם הדייר המוגן. חוק הגנת הדייר מונה רשימה של עילות פינוי כלפי הדייר המוגן, כגון הפרת חוזה השכירות על ידי הדייר, הדייר גרם לנזק ניכר לדירה, הדייר המוגן מטריד ומרגיז באופן שיטתי את שכניו בבניין, ועוד.

פעמים רבות קורה שדירת יד 2 מוחזקת על ידי שוכר השוכר את הדירה בשכירות חופשית ובמקרה כזה קל יחסית לקבוע בהסכם הרכישה של הדירה את התנאים לפינוי הדייר על מנת לקבוע את המועד שבו תימסר לידיכם החזקה בדירה ותוכלו להיכנס ולהתגורר בה. לעומת זאת, אם מתברר שהמחזיק / שוכר בדירה הוא דייר מוגן, הרבה יותר קשה לקבוע את מועד פינוי הדירה, ויכול להיות שעדיף שלא לקנות את הדירה.

סימן מספר 5: הדירה בנויה בפרויקט של דירות נופש

בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט העליון בחודש פברואר 2019 נקבע, כי בעלי הדירות בפרויקט המרינה בהרצליה לא יורשו להתגורר בדירה למשך יותר מ-3 חודשים בשנה. המדובר בפרויקט שנבנה בסמוך לשפת הים של העיר הרצליה ואשר התב"ע החלה עליו קבעה את אזור הפרויקט כאזור "תיירות ונופש" ואילו ההיתר לפרויקט הגדיר כמתחם של "דירות נופש". בפועל, ולמשך שנים, נעשה בדירות שנבנו בפרויקט שימוש לצרכי מגורים.

בפסק הדין של נשיאת בית המשפט העליון, השופטת אסתר חיות, נקבע, כי בעלי הדירות בפרויקט המרינה לא יהיו רשאים להתגורר בדירות אלו יותר מ-3 חודשים בשנה ובכך שמה השופטת חיות סוף למאבק משפטי ארוך שנים בנושא.

פסיקת בית המשפט העליון מהווה הלכה שיש בה כדי להשפיע על דירות בפרויקטים דומים אשר נבנו באזורי תיירות, כגון בסמיכות לקו החוף הימי, ואשר מוגדרות כ-"דירות נופש". ההלכה הנ"ל של השופטת חיות מהווה סמן ימני ברור לכך, שאם הנכם חושקים בדירה למגורי קבע עבורכם ובני משפחתכם, יכול מאוד להיות שעדיף להימנע מרכישת דירה המוגדרת בתב"ע ו/או בהיתר הבניה כ"דירת נופש".